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原标题:若有增值税减免,不含税收入如何确定:“1/(1+征收率)”还是“含税收入-实缴税额”
全面营改增之后,作为个人所得税、企业所得税、房产税、土地增值税等税种的计税依据或者计税收入,显然应为不含增值税收入,这当然毫无疑问。但有时候,在计算不含增值税收入时,则会产生一些异议。
一、增值税减免时的不含税收入我们举例来讲:甲公司(一般纳税人,向住建设部门开业报备、从事住房租赁经营业务)2021年10月向个人出租住房,取得(含增值税)租金50000元。甲公司选择适用简易计税方法,按照5%的征收率减按1。5%计算缴纳增值税。
甲公司应纳增值税额=50000÷(1+5%)×1。5%=714。29元
显然,二者是有差异的;事实上,就是差在增值税免征的那个3。5%上。
那么,依据哪个数字计算房产税呢?我们来看“财税〔2016〕43号”文件规定,免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
也就是说,对于免征的这“3。5%的增值税”,在计算房产税时,是不作扣减的。即应当采用公式二,以49285。71元作为房产税计税依据。
注(一):个体工商户、其他个人出租住房,也是适用“按照5%的征收率减按1。5%计算缴纳增值税”。
我们再来看一个土地增值税的情况。
二、关于土地增值税预征依据
例如:乙公司房地产开发企业,一般纳税人,2021年10月预售所开发的商品房,取得预收房款(含增值税)1000万元,增值税适用一般计税方法。
乙公司应预缴增值税=1000÷(1+9%)×3%=27。52万元
注(二):房地产开发企业销售其自行开发的商品房,增值税预征率是3%。
那么,乙公司对于上述预收款项,应当以什么金额作为预缴土地增值税的计算依据呢?同样,这儿也是有两个公式,而产生争议。
旧宿舍区总计5千平的房子,每月租金收取12万元。单方租金成本24元!问及租金为什么收得这么便宜,答曰:为了少交一点增值税、房产税、所得税。这样总共算下来,我能省不少税。再拿到租赁合同一看,傻眼了!其中一栏写着:因出租方提前解除租约而向承租方的违约补偿,居然是零!这彻底把人给整懵了。众所周知,违约补偿金正是我们做大拆迁成本的关键所在,你这反而把最关键的一环给抹了,只能说你是“聪明反被聪明误”了。这当中的逻辑,沥呕君给大家捋一捋。违约补偿通常是以租金标准作为基数进行计算的,租金低,意味着违约补偿金也不会高,更何况,你居然还加上了这么一条“死亡条款”——提前解约居然不用赔付任何补偿金。试问你还怎么做大拆迁成本呢?反正沥呕君是懵了。
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